殷躍平:不要低估商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性
編輯:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 時(shí) 間:2014-01-04 閱 讀:次
編者按:11月底,由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕,這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來(lái)”展開(kāi)討論,通過(guò)數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營(yíng)者,知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商,深入而熱烈的討論了中國(guó)...
編者按:11月底,由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕,這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來(lái)”展開(kāi)討論,通過(guò)數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營(yíng)者,知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商,深入而熱烈的討論了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái),涌現(xiàn)出諸多真知與灼見(jiàn)。
為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)系列訪談報(bào)道。 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 魯鵬 隨著上海青浦吾悅廣場(chǎng)商鋪開(kāi)售,新城控股集團(tuán)旗下商業(yè)線也逐漸明晰起來(lái)。 事實(shí)上,新城的商業(yè)發(fā)展已有5年,據(jù)新城吾悅商業(yè)管理總公司常務(wù)副總經(jīng)理殷躍平介紹,已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品化階段,每個(gè)產(chǎn)品都是標(biāo)準(zhǔn)化的。 據(jù)了解,吾悅系有三個(gè)產(chǎn)品線,第一個(gè)叫吾悅國(guó)際廣場(chǎng),第二個(gè)叫吾悅廣場(chǎng),第三個(gè)叫吾悅生活廣場(chǎng)。 吾悅國(guó)際廣場(chǎng)一般是在二三線城市核心地段、相對(duì)高端的購(gòu)物中心;吾悅廣場(chǎng)是時(shí)尚化路線,包括優(yōu)衣庫(kù)、H&等時(shí)尚品牌,還有很多餐飲、電影院等;吾悅生活廣場(chǎng)是社區(qū)配套。 對(duì)上述產(chǎn)品線的劃分,殷躍平稱(chēng),吾悅系或是城市級(jí)購(gòu)物中心,或是區(qū)域型購(gòu)物中心,都是由目標(biāo)客群的輻射范圍、所在商圈決定。 產(chǎn)品線分層級(jí)規(guī)劃也導(dǎo)致復(fù)雜程度和操作難度提升,對(duì)此殷躍平回應(yīng):“這就是商業(yè)地產(chǎn)非常難的地方所在?!?/span> 此外,殷躍平介紹,新城的商業(yè)線跟住宅開(kāi)發(fā)是相結(jié)合的,住宅開(kāi)發(fā)能夠提供大量的現(xiàn)金流,也能提供一部分利潤(rùn)支撐購(gòu)物中心的發(fā)展。 “新城商業(yè)地產(chǎn)后勁還是有的,我們有雄厚的實(shí)力支撐,對(duì)市場(chǎng)培育有一定優(yōu)勢(shì)?!?/span> 同時(shí),殷躍平也坦承,“商業(yè)地產(chǎn)是要付出學(xué)費(fèi)的”,但新城已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)付學(xué)費(fèi),現(xiàn)在進(jìn)入產(chǎn)品化階段,高于一般轉(zhuǎn)型做商業(yè)的房企。 以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)新城吾悅商業(yè)管理總公司常務(wù)副總經(jīng)理殷躍平的專(zhuān)訪實(shí)錄: 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:吾悅廣場(chǎng)作為新城的商業(yè)線,整體的規(guī)模發(fā)展到多大了? 殷躍平:新城做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)5年時(shí)間,開(kāi)始階段的產(chǎn)品也是銷(xiāo)售型的物業(yè),快速回籠資金。積累了一定經(jīng)驗(yàn)以后,已經(jīng)形成了自持性的商業(yè)字號(hào),有一個(gè)穩(wěn)定的產(chǎn)品線,就是吾悅生活廣場(chǎng)這個(gè)產(chǎn)品。 已經(jīng)開(kāi)業(yè)的是吾悅國(guó)際廣場(chǎng)和吾悅廣場(chǎng),明年將有兩個(gè)吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。到2017年,我們會(huì)有10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè),同時(shí)有10個(gè)籌備項(xiàng)目,儲(chǔ)備項(xiàng)目5個(gè)。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的覆蓋范圍是怎樣的? 殷躍平:是以長(zhǎng)三角為主,已經(jīng)開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)、吾悅國(guó)際廣場(chǎng)是在常州,明年會(huì)有兩個(gè)吾悅系產(chǎn)品,一個(gè)在上海青浦,另一個(gè)在湖南長(zhǎng)沙。與新城的住宅項(xiàng)目覆蓋范圍相當(dāng),是相互結(jié)合的。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:跟其它開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)相比,吾悅廣場(chǎng)的特色在什么地方? 殷躍平:首先是把商業(yè)地產(chǎn)或者是購(gòu)物中心進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃,這是一般開(kāi)發(fā)商所不具備的。一般開(kāi)發(fā)商是機(jī)會(huì)性的,還有一些是被迫性的,而我們是作為一種長(zhǎng)線的戰(zhàn)略發(fā)展方向。 我們已經(jīng)積累了5年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),商業(yè)地產(chǎn)是要付出學(xué)費(fèi)的,我們已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)付學(xué)費(fèi)的歷程,進(jìn)入了產(chǎn)品化的階段,每一個(gè)產(chǎn)品都是標(biāo)準(zhǔn)化的,并且我們還有一批戰(zhàn)略合作的供應(yīng)商。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:新城依托住宅已有的優(yōu)勢(shì)再發(fā)展商業(yè),能獲取什么優(yōu)勢(shì)? 殷躍平:商業(yè)跟住宅地產(chǎn)是相結(jié)合的,住宅的開(kāi)發(fā)能夠提供大量現(xiàn)金流,也能提供一部分利潤(rùn)來(lái)支撐購(gòu)物中心的發(fā)展。 新城商業(yè)地產(chǎn)后勁還是有的,我們有雄厚的實(shí)力支撐,對(duì)市場(chǎng)培育有一定優(yōu)勢(shì)。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:吾悅系產(chǎn)品線具體劃分是怎樣的? 殷躍平:第一個(gè)叫吾悅國(guó)際廣場(chǎng),第二個(gè)叫吾悅廣場(chǎng),第三個(gè)叫吾悅生活廣場(chǎng)。 吾悅國(guó)際廣場(chǎng)一般是在二三線城市核心地段、相對(duì)高端的購(gòu)物中心;吾悅廣場(chǎng)是時(shí)尚化路線,包括優(yōu)衣庫(kù)、H&等時(shí)尚品牌,還有很多餐飲、電影院等;吾悅生活廣場(chǎng)是社區(qū)配套。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:產(chǎn)品線跟新城的住宅夢(mèng)系列四條產(chǎn)品線類(lèi)似,為什么會(huì)在產(chǎn)品線上延續(xù)住宅的思路? 殷躍平:不是延續(xù)住宅的思路,這與商業(yè)的定位有關(guān)系。吾悅國(guó)際廣場(chǎng)占有的是核心地段,是一個(gè)城市級(jí)的購(gòu)物中心,吾悅廣場(chǎng)是區(qū)域型購(gòu)物中心,這也是目標(biāo)客群輻射范圍所決定的,并不是刻意跟住宅的產(chǎn)品線對(duì)應(yīng),完全是由商圈所決定的。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:三種不同業(yè)態(tài)一起自持和運(yùn)營(yíng),會(huì)不會(huì)增加復(fù)雜度或者操作難度,然后增加運(yùn)營(yíng)成本? 殷躍平:會(huì)的,這也是做商業(yè)地產(chǎn)非常難的地方所在。 做商業(yè)地產(chǎn)必須要突破這個(gè),商業(yè)地產(chǎn)不是很簡(jiǎn)單的事情。簡(jiǎn)單的事情是每個(gè)人都能做得好的,那么這個(gè)行業(yè)就不是現(xiàn)在的情況,所以不要低估商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性。 這樣做一是規(guī)律決定的,二是開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資回報(bào)、現(xiàn)金流等各種因素決定的。比如說(shuō)有一些自持的,還有一部分是出售的,后面還有一部分是住宅、酒店式公寓,哪些是銷(xiāo)售的,哪些是自持的,都有詳細(xì)的規(guī)劃和測(cè)算。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:對(duì)品牌商的選擇,新城有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)? 殷躍平:對(duì)于合作,我們不是挑最高的,也不是挑低的,而是根據(jù)當(dāng)?shù)厮幍姆諊?,根?jù)專(zhuān)業(yè)人員的判斷,哪些適合三線城市的核心地段的品牌,哪些適合四線城市的品牌。 我們是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商,需要什么品牌就去聯(lián)系,而不是對(duì)方來(lái)報(bào)名,一定是根據(jù)我們的需要去找。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),您怎么看待這種現(xiàn)象? 殷躍平:現(xiàn)在存在無(wú)序的情況,某種程度上也存在過(guò)剩的情況。這跟政府的規(guī)劃有關(guān)系,也跟國(guó)家政策有關(guān)系。政府對(duì)商業(yè)發(fā)展沒(méi)有規(guī)劃,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商隨便就可以做;另外,現(xiàn)在住宅限購(gòu)、限貸,使得資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。 從中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展大的時(shí)間跨度來(lái)看,現(xiàn)在購(gòu)物中心的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重,所以某一種類(lèi)型的可能很多,但有些類(lèi)型的又比較稀缺。 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體:傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)受電商影響比較大,在您看來(lái),電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊大到什么程度?今后這兩者之間會(huì)朝怎樣的方向發(fā)展? 殷躍平:電商對(duì)購(gòu)物中心的沖擊已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),更多的是集中在零售這一塊,比如說(shuō)服裝等。 購(gòu)物中心之所以叫購(gòu)物中心,首先是購(gòu)物,然后是休閑、娛樂(lè),吃喝玩樂(lè)。對(duì)購(gòu)物這一塊的沖擊,就直接影響到購(gòu)物中心的發(fā)展。購(gòu)物中心里的零售部分恰恰是租金承擔(dān)比較高的部分。所以,從購(gòu)物中心的長(zhǎng)期健康發(fā)展來(lái)看,也要進(jìn)行研究。 電商的沖擊是客觀存在的,對(duì)購(gòu)物中心也產(chǎn)生了明顯的影響,特別是百貨店都出現(xiàn)了困境。雖然還沒(méi)有找到一個(gè)非常好的解決辦法,但是這個(gè)問(wèn)題一定可以解決。 現(xiàn)在購(gòu)物中心應(yīng)對(duì)電商采取的手段就是增加體驗(yàn)類(lèi)消費(fèi)的比重,我認(rèn)為這不是最終的辦法,因?yàn)橘?gòu)物中心如果把購(gòu)物給減少了,那就不叫購(gòu)物中心了,而是娛樂(lè)中心。