萬達(dá)的房地產(chǎn)眾籌究竟想玩什么?
編輯:一財網(wǎng) 時 間:2015-06-16 閱 讀:次
盡管外界對于萬達(dá)集團(tuán)首個房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”爭議不斷,但顯然這并沒有減少投資者們購買熱情。該產(chǎn)品在6月12日正式上線當(dāng)天,便在1小時內(nèi)全部售罄。 試水房地產(chǎn)眾籌,萬達(dá)并非“第一個吃螃蟹人”。從去年開始,包括萬科、遠(yuǎn)洋、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)均有推出房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。今年5月29日,碧桂園、金地、綠地、萬科、萬通、平安等...
盡管外界對于萬達(dá)集團(tuán)首個房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”爭議不斷,但顯然這并沒有減少投資者們購買熱情。該產(chǎn)品在6月12日正式上線當(dāng)天,便在1小時內(nèi)全部售罄。
試水房地產(chǎn)眾籌,萬達(dá)并非“第一個吃螃蟹人”。從去年開始,包括萬科、遠(yuǎn)洋、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)均有推出房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。今年5月29日,碧桂園、金地、綠地、萬科、萬通、平安等11家企業(yè)更發(fā)起設(shè)立了中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。
房地產(chǎn)眾籌興起原因并不難理解,一方面,受政策調(diào)控和供需變化影響,房企資金和銷售兩頭承壓,眾籌模式不僅解決了房企資金問題,互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)更成為了售房利器。另一方面則滿足了互聯(lián)網(wǎng)金融時代多樣化投資需求。
既然已有先例,為何“穩(wěn)賺1號”此次還是引發(fā)如此大動靜?
在筆者看來爭議主要集中在幾點:一是房地產(chǎn)眾籌本身存在一定法律和政策風(fēng)險;二是萬達(dá)集團(tuán)于2014年底投資20億元控股快錢,雙方合作亦被解讀為“關(guān)聯(lián)方融資”。
三是萬達(dá)“穩(wěn)賺1號”較為模糊產(chǎn)品界定,以及復(fù)雜產(chǎn)品設(shè)計是其飽受詬病重要原因。該產(chǎn)品包含了太多概念:租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、類REITs、房地產(chǎn)眾籌……
房地產(chǎn)眾籌前世今生
所以,要說清楚萬達(dá)這款產(chǎn)品究竟是什么,風(fēng)險在哪里?我們還需要先來理一理房地產(chǎn)眾籌概念。
眾籌,譯自Crowdfunding一詞,簡單來說就一種向群眾募資,以支持發(fā)起個人或組織行為。而房地產(chǎn)眾籌發(fā)端于美國,主要為了滿足那些希望投資房地產(chǎn)行業(yè)卻沒有足夠資金投資人。
2010年成立的Fundrise,2013年成立的RealtyMogul和Realty Shares是目前美國最為知名三家房地產(chǎn)眾籌公司。以美國來看,房地產(chǎn)眾籌模式主要分為兩種:1)房地產(chǎn)債權(quán)眾籌;2)房地產(chǎn)股權(quán)眾籌。
前者即讓投資者籌錢借給借款人,該筆借款有有房產(chǎn)做抵押。后者則是眾籌平臺通過設(shè)立有限合伙制公司來購買房產(chǎn),投資者根據(jù)自己投資金額占有相應(yīng)份額房產(chǎn)股份,每月收取租金,最終房產(chǎn)賣出,投資者按照所占股份來分配收益。
2012年,美國出臺了《創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案》(JumpstartOur Business Startups Act,下稱“JOBS法案”),眾籌政策法規(guī)相對完善。對于投資人資質(zhì)、項目股權(quán)關(guān)系、產(chǎn)品風(fēng)險和收益等,眾籌項目都有較為清晰說明和規(guī)范操作流程。
但是回頭看看國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌市場就沒這么脈絡(luò)清晰了。從目前國內(nèi)已有案例來看,很難將其簡單歸納為債權(quán)眾籌或股權(quán)眾籌。筆者只能按照眾籌目的大致將其分為:營銷型眾籌、理財型眾籌、眾籌建房三大類。
1. 營銷型房地產(chǎn)眾籌的發(fā)起人通常為房地產(chǎn)公司,其目的主要是營銷新建樓盤,而選擇的合作方基本都是互聯(lián)網(wǎng)流量巨頭,例如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東金融合作的房地產(chǎn)眾籌項目。
以最近即將上線的一期產(chǎn)品為例,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提供房源,京東金融則提供“白居易”24個月0利息的首付分期+10萬裝修“白條”,主打從購房、貸款、裝修的一站式方案,用大力度的優(yōu)惠活動來吸引購房者。
2. 理財型房地產(chǎn)眾籌,即投資人以獲得現(xiàn)金收益為主要目的而參與的房地產(chǎn)眾籌項目,團(tuán)貸網(wǎng)此前推出的“房寶寶”、便是典型的案例。
普遍采用的方式為,先向投資人眾籌資金,幫助房地產(chǎn)開發(fā)商解決項目開發(fā)的融資問題;然后招募地產(chǎn)開發(fā)商和承建商來建造房子,最后再定向銷售給原本有剛需的投資人,或是開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益返還給他們。
公開信息顯示,2014年6月17日,團(tuán)貸網(wǎng)旗下的“房寶寶”與東莞中信御園項目發(fā)起第一期別墅眾籌,最后有400多位投資參與眾籌了1491萬元。8月23日,該套眾籌別墅以1600萬元價格售出,實現(xiàn)年化收益40%。
3)眾籌建房:眾籌者以建房為目的出資建房,最終達(dá)到個性化建房的目的,同時減少了房價。這種模式涉及非常多的障礙,國內(nèi)較為成功的案例為河北滄州由中關(guān)村股權(quán)投資協(xié)會發(fā)起的“滄州中捷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)眾籌家園小區(qū)”。
“穩(wěn)賺1號”真的穩(wěn)賺?
從上述的分類來看,萬達(dá)的“穩(wěn)賺1號”更傾向于理財型房地產(chǎn)眾籌。除了有首富的背書、萬達(dá)的品牌、預(yù)期年化12%的收益的賣點外,該產(chǎn)品還設(shè)計了相應(yīng)的退出機制,和增強流動性的方式……
根據(jù)公開的資料,“穩(wěn)賺1號”以萬達(dá)廣場作為基礎(chǔ)資產(chǎn),募集資金將全部投資于2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)二、三線城市商業(yè)廣場項目。但萬達(dá)有權(quán)根據(jù)籌集情況調(diào)整基礎(chǔ)資產(chǎn)。
“穩(wěn)賺1號”在基礎(chǔ)資產(chǎn)全部投入營運之前,由眾籌發(fā)起人以資產(chǎn)管理方式進(jìn)行資金運作,并將產(chǎn)生的收益作為對投資人的回報,在全部投入營運后,由這些萬達(dá)廣場的項目收入來保障盈利。
根據(jù)產(chǎn)品說明書,“穩(wěn)賺1號”的預(yù)期合計年化收益率為12%起,包括兩部分:一部分是租金收益,預(yù)期年化收益率6%,在每年收益派發(fā)日(7月15日)發(fā)放;另一部分為物業(yè)增值收益,預(yù)期年化收益6%,將在退出時一次性發(fā)放。
寫到這里,一切看起來都沒有什么問題,可是“穩(wěn)賺1號”真的穩(wěn)賺么?“風(fēng)險與收益并不對等”是多位業(yè)內(nèi)人士對該產(chǎn)品的解讀。
筆者從項目方獲悉,6%的租金收益是根據(jù)萬達(dá)以往業(yè)績和整個行業(yè)的平均水平綜合測算的。公開數(shù)據(jù)顯示,萬達(dá)商業(yè)的租金收入每年都有近50%的增長,總收入平均增長36%。其中,2014年,平均每個萬達(dá)廣場年租金收入為1億多元。
而對于物業(yè)增值收益,“穩(wěn)賺1號”也設(shè)計了三種退出方案,通過REITs或其它方式上市、向第三方轉(zhuǎn)讓相應(yīng)權(quán)益或自由租賃物業(yè)、萬達(dá)集團(tuán)于第7個收益派發(fā)日之前回購。
對于“穩(wěn)賺1號”是不是類REITs的爭議還太早,畢竟還要幾年以后才有可能通過REITs退出,而且這只是三種退出機制的之一。如果最終是萬達(dá)自己回購了,那么萬達(dá)發(fā)售這個產(chǎn)品更像是一個遠(yuǎn)期交易,而且借款利率還不算高。
某美國房地產(chǎn)眾籌平臺產(chǎn)品總監(jiān)認(rèn)為,投資人購買“穩(wěn)賺1號”享受物業(yè)增值收益,算是變相股東,可以歸屬到股權(quán)眾籌范疇。另外增值收益和本金均在最后發(fā)放,而不是每一期返還則是最大風(fēng)險,也是股權(quán)眾籌特征之一。
“但這個項目注明并不保本付息,這意味著大眾作為LP (有限合伙人)冒著虧掉本金風(fēng)險,有可能有6%的利息。同樣的產(chǎn)品如果在美國,年化利率至少要在16%以上,即便是保本保息的債權(quán)眾籌產(chǎn)品年化收益率也在8%左右?!彼硎?。
關(guān)于REITs退出方式是否可行,國內(nèi)眾籌的監(jiān)管政策究竟為何,都是橫在“穩(wěn)賺1號”面前的關(guān)卡。此外,未來房地產(chǎn)行業(yè)波動所帶來的風(fēng)險將如何應(yīng)對?假設(shè)房價出現(xiàn)大幅度下跌,誰將承受這個損失?該產(chǎn)品說明書里也并未提及。
“穩(wěn)賺1號”究竟是否穩(wěn)賺,還有待考量。